Diagnostic toiture avant vente en Gironde.

La vente d'un bien immobilier en Médoc se heurte fréquemment à un problème : l'état de la toiture. En Médoc, les maisons anciennes (chartreuses XIXe, maisons de maîtres, longères viticoles) présentent des toitures en tuile canal calcaire, ardoise naturelle, zinc ou mélange de plusieurs matériaux, avec des charpentes en chêne massif parfois vieillissantes. L'acheteur — ou son banquier — peut exiger un diagnostic toiture avant de signer le compromis ou de débloquer le prêt. Le notaire peut également demander un rapport d'état toiture dans le cadre des diagnostics obligatoires annexés à la promesse de vente. ETBat réalise des diagnostics toiture complets avec rapport photo signé, à destination des vendeurs, acheteurs et études notariales de l'ensemble du Médoc.

Le diagnostic toiture ETBat couvre quatre domaines distincts qui font chacun l'objet d'une section dans le rapport remis : (1) L'état de la couverture (tuiles, ardoises, zinc, bac acier) : nombre de tuiles cassées ou manquantes, état des tuiles de faîtage et du mortier de scellement, état des rives et noues, présence de mousses et lichens, évaluation de la durée de vie résiduelle de la couverture. (2) L'état de la charpente (depuis les combles) : recherche de traces de mérule (Serpula lacrymans, champignon lignivore de classe 1, déclaration préfectorale obligatoire en Gironde si détecté), recherche de traces de termites ou capricornes (sondage au poinçon des pièces de bois accessibles), état structurel des arbalétriers, pannes, chevrons, entraits et jambes de force (flèche, craquage, pourriture de pied). (3) L'état de la zinguerie (gouttières, descentes EP, solins, chéneaux, noues) : étanchéité des solins de cheminée, décollement des solins de façade, état des gouttières (affaissement, fuites, colmatage), état des descentes EP. (4) L'état de la sous-toiture (si visible) : présence ou absence, état de conservation, perméabilité à la vapeur.

La spécificité médocaine du diagnostic toiture ETBat réside dans la connaissance des matériaux locaux et des pathologies propres au territoire. La tuile canal calcaire coquillier du Médoc présente des pathologies différentes de la tuile mécanique en béton : érosion du calcaire en surface (aspect feuilleté), microfissures en sommet de profil bombé (choc thermique gel-dégel), colonisation biologique accélérée (mousse, lichens, algues) due à l'hygrométrie estuarienne. La charpente en chêne massif des chartreuses XIXe est souvent en bon état structurel mais présente des attaques insectes localisées (vrillettes, capricornes des maisons) ou des dégâts ponctuels de mérule sur les pieds de chevrons ou les sablières basses. Le rapport ETBat intègre ces particularités médocaines que les diagnostiqueurs généralistes (COFRAC tous corps de métier) ignorent souvent.

ETBat distingue clairement dans le rapport les défauts constatés et leur niveau de gravité : (1) Urgence (à réparer avant occupation ou avant la vente si demandé : tuiles manquantes sur points de fuite actifs, mérule évolutive, pied de chevron pourri) ; (2) Court terme (à réaliser dans les 2 ans : tuiles cassées > 10 %, faîtage mortier déscellé, solins décollés) ; (3) Surveillance (état général correct, point à surveiller lors du prochain entretien) ; (4) Travaux futurs planifiables (durée de vie résiduelle estimée, montant estimatif des travaux à prévoir). Ce classement en 4 niveaux permet au vendeur et à l'acheteur de négocier en connaissance de cause.

ETBat remet un rapport photo numérique (PDF, 20-40 photos commentées) dans les 48h suivant l'inspection. Le rapport est signé par l'artisan (assurance décennale mentionnée, qualification Qualibat RGE). TVA 20 % (prestation de service hors rénovation).