« Compter 800 €/m² pour une rénovation complète. » Cette formule, répétée à l'infini sur les sites d'estimateurs automatiques, ne correspond à rien de précis en Médoc. Une rénovation légère d'une maison 1980 en parpaing dans le Bordelais et une rénovation complète d'une chartreuse XIXe en pierre calcaire à Lesparre-Médoc n'ont presque rien en commun — ni les matériaux, ni les techniques, ni les délais, ni les prix.
Ce guide s'appuie sur des chantiers réels réalisés dans le nord Médoc (Gironde 33) entre 2024 et 2026. Les fourchettes tiennent compte des spécificités locales : murs en pierre calcaire coquillier, planchers en chêne XIXe, sols argileux BRGM zones B/C, et la nécessité de traiter systématiquement l'humidité avant d'isoler. Les prix sont en TTC, main-d'œuvre et fournitures incluses, sauf mention contraire.
Trois niveaux de rénovation sont distingués tout au long du guide. Rénovation légère : rafraîchissement esthétique sans toucher aux réseaux ni à la structure. Rénovation complète : remise à niveau totale (électricité, plomberie, isolation, menuiseries, revêtements). Rénovation lourde : travaux structurels, extension ou surélévation inclus.
Fourchettes globales par niveau de rénovation
Ces fourchettes s'appliquent à une maison individuelle de 80 à 150 m² habitables, hors coût du foncier et hors aménagements extérieurs :
Rénovation légère (peinture, revêtements de sol, sanitaires apparents, changement de quelques luminaires) : 220 à 495 €/m² TTC. Pour une maison de 100 m² : 22 000 à 49 500 €. Attention : si le logement n'a pas été électriquement mis aux normes ni traité en humidité, ce budget ne suffira pas à résoudre les problèmes de fond.
Rénovation complète (électricité NF C 15-100, plomberie, isolation murs/combles, menuiseries, chauffage, revêtements complets) : 550 à 990 €/m² TTC. Pour une maison de 100 m² : 55 000 à 99 000 €. C'est le scénario le plus courant sur les maisons Médoc achetées comme résidence principale ou investissement locatif.
Rénovation lourde (travaux structurels sur fondations ou charpente, extension, surélévation, traitement mérule/termites étendu + rénovation complète) : 900 à 1 800 €/m² TTC. Pour une maison de 100 m² : 90 000 à 180 000 €. Ce niveau concerne les maisons acquises à faible prix avec un sinistre structurel ou une dégradation importante.
Surcoût Médoc vs agglomération bordelaise estimé : 10 à 20 % sur la main-d'œuvre (déplacements, bassin d'artisans moins dense) et 5 à 15 % sur les matériaux (moins de fournisseurs locaux que dans la CUB). Ce différentiel est partiellement compensé par un coût du foncier inférieur.
Gros œuvre et structure
Démolition cloison non porteuse (BA13 ou maçonnée, 8 m² environ, gravats évacués, rebouchage sol/murs/plafond) : 800 à 1 800 €.
Ouverture mur porteur avec linteau IPN (jusqu'à 2,5 m de large, étaiement, coulage, finitions) : 2 500 à 5 500 €. Au-delà de 2,5 m ou sur façade principale, comptez 4 000 à 8 000 €.
Rejointoiement mur calcaire extérieur (dépose anciens joints, nouvelle chaux NHL 3.5, cure à l'eau) : 35 à 65 €/m².
Reprise en sous-œuvre / micropieux (fondations insuffisantes, sols argileux dégradés) : 8 000 à 25 000 € selon l'ampleur. Nécessite une étude géotechnique G2 préalable (~1 500-3 000 €).
Injection anti-remontées capillaires : 60 à 120 €/ml. Une maison de 80 m² avec 4 façades à 10 m de long représente 3 200 à 4 800 € environ. Plus économique que le drain périphérique sur les cas simples de remontées capillaires sans infiltration latérale.
Drain périphérique (tranchée + drain PVC Ø100 + géotextile + regards) : 5 000 à 9 000 € pour une maison de 100 m² (périmètre ~40 ml). À combiner avec injection si remontées capillaires persistantes.
Électricité
Mise en sécurité câblage aluminium (bornes bimétalliques, inhibiteur oxydation, sans recabler) : 500 à 1 500 € pour une maison de 100 m².
Tableau électrique neuf NF C 15-100 (disjoncteurs + DDR 30 mA type A + peignes, CONSUEL inclus) : 1 500 à 3 500 € selon le nombre de circuits. Ajoutez 500 à 800 € pour un parafoudre (recommandé en Médoc, zone de foudroiement B+).
Rénovation électrique complète NF C 15-100 (nouveau câblage Cu 1,5/2,5 mm², circuits dédiés, tableau, CONSUEL + démarches Enedis) : 8 000 à 15 000 € pour 100 m². Sur maison en pierre calcaire, prévoir des saignées à la meuleuse humide (plus lent = tarif horaire plus élevé).
Borne de recharge VE 7,4 kW (IRVE, câble dédié, disjoncteur courbe D, DDR type A) : 900 à 1 800 € TTC fournie-posée. ADVENIR 300-500 € pour les particuliers en 2026.
Installation photovoltaïque 3 kWc (surimposition tuile canal avec crochets ombilics, onduleur, CONSUEL, Enedis) : 7 000 à 10 000 € TTC. TVA 5,5 % depuis octobre 2025. Prime autoconsommation EDF OA ~160 €/kWc pour les installations ≤ 9 kWc.
Plomberie et sanitaires
Réfection complète canalisations 100 m² (multicouche PER-alu encastré en gaine, PVC Ø100 évacuations, pose incluse) : 7 000 à 12 000 € TTC. Sur bâti calcaire, prévoir le coût des saignées et rebouchages chaux (+1 500 à 3 000 €).
Rénovation salle de bain complète (démolition, étanchéité DTU 52.2, carrelage, douche italienne, WC suspendu, meuble vasque, robinetterie entrée de gamme, VMC hygro B) : 8 000 à 14 000 € TTC pour 6-8 m². Avec robinetterie prestige (Hansgrohe/Grohe) : 12 000 à 20 000 €.
Chauffe-eau thermodynamique 200-300 L (fourni-posé, raccordements EF/EC/éva condensats) : 2 200 à 3 500 € TTC avant aides. Reste à charge après MPR + CEE : 600 à 2 500 € selon revenus.
Assainissement individuel (microstation agréée + dossier SPANC) : 9 000 à 14 000 € TTC. Fosse toutes eaux + épandage : 7 000 à 11 000 € TTC. Obligatoire sur les communes non raccordées au tout-à-l'égout (fréquent en nord Médoc).
Chauffage et isolation
Pompe à chaleur air-eau avec radiateurs basse température (fournie-posée, désembouage circuit, thermostat WiFi) : 10 000 à 18 000 € TTC. Après MPR (jusqu'à 7 000 € en 2026, sous conditions) + CEE (500-1 500 €) + TVA 5,5 % RGE : reste à charge 3 000 à 12 000 € selon revenus.
Isolation combles perdus soufflée (laine de roche R ≥ 7 m²K/W, 100 m² de combles) : 2 500 à 4 500 € TTC avant aides. Après MPR + CEE + TVA 5,5 % : reste à charge 500 à 2 500 €. Meilleur ratio coût/économie de toute la rénovation énergétique.
Isolation thermique par l'extérieur (ITE) façades (ETICS laine de roche R ≥ 3,7, 100 m² de façades) : 15 000 à 20 000 € TTC. Sur calcaire, laine de roche obligatoire (polystyrène EPS inadapté). Accessible en MPR parcours accompagné uniquement depuis 2024.
Isolation rampants sarking (PIR R ≥ 6 m²K/W, pose par l'extérieur, tuile canal reposée) : 130 à 175 €/m² TTC. Pour 60 m² de combles aménageables : 7 800 à 10 500 €. CEE BAR-EN-101 + TVA 5,5 % lot isolation.
Menuiseries extérieures et intérieures
Fenêtre double vitrage Uw ≤ 1,4 (alu ou bois sur mesure, pose comprise, zones ABF = bois peint obligatoire) : 800 à 2 500 € par fenêtre. Devis à demander par baie : les ouvertures de chartreuses XIXe sont rarement aux formats standard.
Volets isolants sur mesure (aluminium, joints EPDM, pose comprise) : 700 à 1 800 €/volet. CEE BAR-EN-108 : 100 à 300 €/volet. En zones ABF, bois peint selon teintes UDAP imposées.
Cuisine sur mesure artisanale (chêne massif, métré laser, quincaillerie Blum, plan de travail calcaire ou quartz) : 13 000 à 22 000 € TTC pour 6 à 8 ml de caissons. À comparer avec cuisine catalogue mal adaptée aux murs hors-d'aplomb, qui nécessite une reprise en 5 à 10 ans.
Escalier intérieur sur mesure (chêne massif, ouverture trémie comprise, garde-corps NF P01-012 2024) : 5 000 à 15 000 € selon configuration. Chevillage chimique époxy obligatoire sur calcaire.
Porte d'entrée avec vitrages et serrure 3 points A2P 2 étoiles : 1 300 à 4 500 € fournie-posée. En zones ABF, bois peint uniquement (PVC refusé sur les façades principales).
Revêtements et finitions
Carrelage grès cérame intérieur (format 60×60 à 120×120, pose sur chape, joints inclus) : 55 à 80 €/m² TTC. Sur plancher bois XIXe avec membrane Ditra : +15 à 25 €/m² pour la membrane et le ragréage préalable.
Parquet massif chêne cloué sur lambourdes (fourni-posé, acclimation 72 h, finition huile-cire Rubio) : 80 à 150 €/m² TTC. Ponçage-vitrification d'un parquet ancien : 30 à 60 €/m² selon l'état.
Enduit intérieur chaux NHL (3 couches sur pierre calcaire, finition grésée) : 40 à 100 €/m². Enduit décoratif (béton ciré, stuc vénitien, tadelakt SDB) : 80 à 170 €/m² TTC.
Peinture intérieure complète (impression alcali-résistante sur calcaire, 2 couches finition, murs + plafonds) : 18 à 35 €/m² TTC de surface peinte. Badigeon chaux NHL (sur pierre apparente) : 12 à 25 €/m².
Isolation + enduit assainissant + peinture murs humides : 45 à 70 €/m² TTC. À faire après traitement de la cause de l'humidité — inutile sans.
Exemples de budgets par type de projet
Salle de bain PMR 7 m², maison construite en 1975 : étanchéité DTU 52.2 + bac douche extra-plat R12 + WC suspendu + vasque + carrelage + VMC hygro B + barres d'appui scellement chimique + démarches Anah MaPrimeAdapt' (si éligible) : 8 500 à 14 000 €.
Extension ossature bois 30 m² (fondations semelle filante sols argileux, charpente douglas, couverture tuile canal, RE 2020, second œuvre plaquisterie + électricité + PCH hydraulique, sans menuiseries) : 45 000 à 70 000 €. Avec menuiseries (3 baies vitrées, 1 porte-fenêtre) : 55 000 à 85 000 €.
Chauffage complet maison 120 m², remplacement fioul (PAC air-eau + plancher chauffant hydraulique + radiateurs aluminium zones non carrelées + désembouage) : 18 000 à 28 000 € TTC. Après MPR + CEE + TVA 5,5 % (si RGE) : 8 000 à 20 000 € de reste à charge selon revenus du ménage.
Rénovation complète chartreuse XIXe 150 m² (toiture tuile canal réfection, électricité complète, plomberie, PAC air-eau, isolation combles + sarking, menuiseries bois peint ABF, carrelage + parquet, enduits chaux, cuisine sur mesure) : 200 000 à 350 000 € TTC. Budget prévisionnel à affiner après diagnostic et relevé de géomètre.